Зміни на ринку житла: економічні основи замінюють спекуляції

Ціни на житло у США продовжують знижуватися четвертий місяць поспіль у червні, згідно з індексами S&P CoreLogic Case-Shiller, що сигналізує про зміну ролі ринку нерухомості з двигуна накопичення багатства на той, що бореться за збереження темпів зростання на рівні інфляції. Композитний індекс 20 міст знизився на 0,3% у місячному вимірі та зріс лише на 2,1% у річному, що є найслабшим річним приростом з липня 2023 року. З урахуванням інфляції це означає, що реальне зростання цін на житло стало від’ємним за останній рік, оскільки індекс споживчих цін зріс на 2,7% за той самий період [1].

Ця тенденція відображає ширше охолодження на ринку житла, з низьким базовим попитом, незважаючи на традиційний літній сезон покупок. Рівень пропозиції зростає вже 21 місяць поспіль, а кількість оголошень про продаж житла зросла на 25% порівняно з минулим роком. Аналітики EY-Parthenon прогнозують, що ціни на житло можуть стати від’ємними у річному вимірі до кінця року через слабкий попит і зростання пропозиції [1]. Ринок також стримується високими витратами на позики та підвищеними витратами на будівництво, що знижує активність серед забудовників [1].

Географічна дивергенція стала визначальною рисою ринку житла: деякі великі міста фіксують значне зростання цін, тоді як інші спостерігають спад. Наприклад, Нью-Йорк зафіксував річний приріст у 7,0%, що є найвищим серед усіх відстежуваних мегаполісів. Чикаго та Клівленд також показали значне зростання — 6,1% та 4,5% відповідно. Натомість традиційні міста Sun Belt, такі як Фінікс, Тампа та Даллас, зазнають труднощів, причому Тампа показала найгірший результат із річним зниженням на 2,4%. Сан-Дієго та Сан-Франциско також приєдналися до ринків із негативною динамікою цін, що є помітною зміною порівняно з роками їхнього буму [2].

Цей регіональний зсув, схоже, зумовлений більш стійкими економічними фундаментальними факторами, такими як зростання зайнятості та відносна доступність. Традиційні індустріальні центри випереджають міста Sun Belt, які раніше відзначалися вибуховим зростанням цін. Аналітики вважають, що така перебудова відображає більш стабільну довгострокову траєкторію ринку житла, де зростання цін тісніше пов’язане з ширшими економічними умовами, а не зі спекулятивною активністю [2].

Перехід ринку житла від періоду двозначного зростання до стагнації з урахуванням інфляції є історично значущим. Під час пандемії вартість житла зростала темпами, що значно перевищували інфляцію, створюючи значне багатство для власників. Тепер, коли ціни не встигають за інфляцією, реальна вартість житлового багатства зменшилася за останній рік [1]. Ніколас Годек із S&P Dow Jones Indices зазначив, що ця нова рівновага може означати здоровіший ринок житла в довгостроковій перспективі, де зростання цін більше відповідає економічним фундаментальним факторам, таким як зростання зайнятості та демографічні зміни, а не спекулятивній активності [2].

Дивлячись уперед, ринок залишається у стані переходу. Хоча сезонні моделі купівлі принесли певне тимчасове зростання цін у першій половині року, загальна тенденція залишається помірною. Аналітики прогнозують, що річне зростання, ймовірно, стане від’ємним у найближчі місяці, а постійний тиск на попит і зростання пропозиції стримуватимуть підвищення цін. Ринок житла більше не є двигуном накопичення багатства, яким він був у попередні роки, але, можливо, він рухається до більш стійкої та економічно обґрунтованої траєкторії.

Джерело:

[1] Housing Market Wealth Decline: Prices Fall Behind Inflation

[2] S&P Cotality Case-Shiller Index: Home Prices Fall for ...

[3] United States Case Shiller Home Price Index YoY